Sanierung: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?

  • Einkommensteuer

Herstellungskosten im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen, liegen vor, wenn die Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes insgesamt über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen und den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen und damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird. Von einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts ist z. B. auszugehen, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes (Nutzungspotential) von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.

Der Standard eines Wohngebäudes bezieht sich auf die Eigenschaften einer Wohnung. Wesentlich sind vor allem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster (= zentrale Ausstattungsmerkmale). Führt ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes.

Sehr einfacher Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale im Zeitpunkt der Anschaffung nur im nötigen Umfang oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden sind (Bad ohne Heizung, Fenster mit Einfachverglasung, technisch überholte Heizungsanlage (z. B. Kohleöfen) 

Mittlerer Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen und selbst höheren Ansprüchen genügen.

Sehr anspruchsvoller Standard liegt vor, wenn bei dem Einbau der zentralen Ausstattungsmerkmale nicht nur das Zweckmäßige verwendet wurde, sondern vor allem hochwertige Materialien verwendet wurden (= Luxussanierung).

Ergebnis: Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. Hierzu gehören auch die Nebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten. Entscheidend ist auch, welchen Standard das Gebäude nach der Sanierung haben wird (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll). Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit, sodass diese Kosten den Anschaffungskosten hinzuzurechnen sind. 

Erweiterung und Erhöhung des Standards führen zu Herstellungskosten. Das ist der Fall, wenn Baumaßnahmen den Nutzungswert eines Gebäudes in bestimmenden Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale betreffen und mit der Verbesserung von mindestens zwei weiteren Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zusammen, zu einer Hebung des Standards führen.

Praxis-Beispiel:
Im Anschluss an den Erwerb eines leerstehenden, bisher als Büro genutzten Einfamilienhauses, das für eine Vermietung zu fremden Wohnzwecken vorgesehen ist, wird im bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss ein zusätzliches Badezimmer eingerichtet. Außerdem werden einfach verglaste Fenster durch isolierte Sprossenfenster ersetzt und die Leistungskapazität der Elektroinstallation durch den Einbau dreiphasiger an Stelle zweiphasiger Elektroleitungen maßgeblich aufgebessert sowie die Zahl der Anschlüsse deutlich gesteigert. Hierdurch tritt eine Verbesserung von zwei weiteren Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale ein, sodass diese Aufwendungen zu Anschaffungskosten des Gebäudes führen.

Quelle:Finanzgerichte | Urteil | FG M├╝nchen, 11 K 133/22 | 01-06-2022